Топ-5 фатальных ошибок покупателей недвижимости, которые приводят к потере денег и права собственности

Покупка недвижимости — это, пожалуй, одна из самых значимых и дорогостоящих сделок в жизни большинства людей. Накопления, которые собирались десятилетиями, или ипотечные обязательства, растянутые на половину жизни, сходятся в одном моменте подписания договора купли-продажи. Именно поэтому цена ошибки здесь колоссальна. Эмоциональное возбуждение от скорого переезда и желание поскорее закрыть сделку часто притупляют бдительность покупателей. Этим активно пользуются не только откровенные мошенники, но и недобросовестные продавцы, стремящиеся скрыть юридические изъяны своего объекта.

В этой статье мы подробно разберем пять самых распространенных и критических ошибок, совершая которые, покупатели рискуют остаться и без приобретенного жилья, и без выплаченных за него денег.

Ошибка №1. Игнорирование проверки дееспособности продавца

Многие покупатели ошибочно полагают, что если продавец выглядит адекватно, связно говорит и имеет на руках паспорт, то сделка полностью безопасна.

Это глубокое заблуждение. В юридической практике существует множество случаев, когда сделки признавались недействительными из-за того, что на момент подписания договора продавец не отдавал отчета своим действиям (статья 177 ГК РФ) или был официально признан недееспособным.

Опасность кроется в том, что инициатором расторжения может выступить как сам продавец в периоды ремиссии, так и его родственники или опекуны.

Продавец может состоять на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере (ПНД и НД). Если суд аннулирует сделку, покупатель обязан вернуть квартиру. А вот вернуть свои деньги будет практически невозможно — суд постановит взыскать их с продавца, но по факту средства уже будут потрачены, а официальные доходы у больного человека зачастую отсутствуют.

Как избежать: Всегда ТРЕБУЙТЕ у продавца свежие справки из ПНД и НД, полученные лично им перед сделкой. Если продавец пожилой (старше 65 лет), крайне рекомендуется проводить сделку через нотариуса и приглашать на подписание эксперта-психиатра для медицинского освидетельствования прямо в день сделки.

Ошибка №2. Поверхностная проверка истории квартиры и «отказников»

Покупка жилья на вторичном рынке всегда сопряжена с рисками, тянущимися из прошлого.

Как справедливо отмечает профильный источник, именно на вторичном рынке скрыто наибольшее количество «подводных камней», связанных с предыдущими переходами права собственности.

Одной из самых страшных ловушек являются лица, отказавшиеся от участия в приватизации.

По закону, если человек проживал в квартире на момент ее приватизации, но отказался от своей доли в пользу других членов семьи, он приобретает пожизненное право пользования этим жилым помещением. Выписать такого человека без его доброй воли невозможно даже через суд. Покупатель может стать полноправным собственником, но в его квартире будет на законных основаниях жить посторонний человек.

Другая проблема — скрытые наследники. Если квартира получена продавцом по наследству незадолго до продажи, всегда есть риск, что объявятся другие родственники (например, внебрачные дети умершего или лица, отбывавшие наказание в тюрьме и не знавшие о смерти наследодателя). Они легко оспорят сделку в суде, восстановив сроки принятия наследства.

Как избежать: Запрашивать расширенную (архивную) выписку из домовой книги, чтобы проверить всех, кто когда-либо был прописан в квартире.

При покупке наследственной квартиры требовать у продавца нотариальное заявление о том, что при появлении новых наследников он берет все финансовые претензии на себя.

Ошибка №3. Занижение стоимости недвижимости в договоре

Это настоящая классика жанра, на которую покупатели идут ради получения небольшой скидки.

Продавец, который владеет квартирой менее минимального предельного срока (3 или 5 лет), чтобы не платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%, просит указать в договоре заниженную сумму. Например, реальная цена квартиры 10 миллионов рублей, а в договоре пишут 3 миллиона. Оставшиеся 7 миллионов передаются наличными по так называемой «расписке за неотделимые улучшения» или «за мебель».

Для покупателя это катастрофический риск. Представим, что сделка по какой-либо причине расторгается судом (появились наследники, органы опеки или всплыла неучтенная супружеская доля). ГК РФ предписывает сторонам вернуть всё в исходное состояние (двусторонняя реституция). Покупатель возвращает квартиру. А продавец обязуется вернуть покупателю ровно ту сумму, которая указана в официальном договоре купли-продажи — то есть 3 миллиона рублей. Расписки за мифические «улучшения» суды, как правило, во внимание не принимают. Покупатель теряет 7 миллионов рублей навсегда.

Как избежать: Покупать недвижимость исключительно по полной рыночной стоимости, указывая в договоре ровно ту сумму, которую вы фактически передаете продавцу.

Никакая скидка не покроет риск потери миллионов.

Ошибка №4. Игнорирование прав супругов и материнского капитала

Семейное право таит в себе множество опасностей для невнимательного покупателя. Во-первых, если квартира приобреталась продавцом в браке, она является совместно нажитым имуществом, даже если оформлена только на одного из супругов.

В паспорте продавца может не быть штампа о браке (паспорт могли поменять). Если купить такую квартиру без нотариально удостоверенного согласия второго супруга, он может в течение года с момента, как узнал о нарушении своих прав, оспорить сделку и вернуть себе половину квартиры.

Во-вторых, огромной проблемой современности стал невыделенный материнский капитал.

Семья гасит ипотеку маткапиталом, снимает обременение банка и продает жилье. Однако по закону родители обязаны выделить микродоли своим детям. Чтобы не связываться с жесткими требованиями органов опеки (которые часто блокируют продажу «детского» жилья без аналогичной замены), родители «забывают» выделить доли и просто продают квартиру. Впоследствии прокуратура, органы опеки или повзрослевшие дети с легкостью рушат такие сделки в суде.

Как избежать: Требовать от продавца нотариальное заявление о том, что на момент приобретения квартиры он не состоял в браке.

Обязательно запрашивать справку об остатке средств материнского капитала из Социального фонда (бывший ПФР), чтобы убедиться, что он не использовался для погашения ипотеки за этот объект.

Ошибка №5. Покупка квартиры без проверки продавца на банкротство

С момента введения в России процедуры банкротства физических лиц этот риск вышел на первые строчки рейтингов опасности. У арбитражного управляющего есть обязанность проверять все сделки должника, совершенные им за три года до признания банкротом (период подозрительности).

Если выяснится, что продавец продал вам квартиру перед тем, как накопить долги и уйти в банкротство, да еще и сделал это с дисконтом (ниже кадастровой или рыночной цены), сделка с вероятностью 99% будет квалифицирована как попытка сокрытия имущества от кредиторов.

Квартиру изымут и выставят на торги в счет погашения долгов продавца. А незадачливый покупатель просто встанет в конец огромной очереди кредиторов и в реальности не получит ни копейки.

Также следует упомянуть и долги по коммунальным платежам. Если обычные долги за воду и свет остаются на продавце, то долг за капитальный ремонт по закону напрямую переходит на нового собственника вместе с квартирой.

Как избежать: Тщательно проверять продавца через сайт Федеральной службы судебных приставов (ФССП), картотеку арбитражных дел и Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Запрашивать справку об отсутствии задолженностей по ЖКУ и, отдельно, справку из Фонда капитального ремонта.

Вывод

Покупка недвижимости не прощает спешки и наивности.

Попытка сэкономить на профессиональной юридической проверке, излишнее доверие к продавцу или риелтору противоположной стороны, согласие на «серые» схемы расчетов — всё это прямой путь к многолетним судебным тяжбам и потере кровно заработанных средств. Тщательная проверка истории объекта, личности продавца, использования материнского капитала и рисков банкротства — это не паранойя, а базовые правила финансовой и юридической гигиены в современных реалиях рынка недвижимости.