Риски при покупке недвижимости: первичный и вторичный рынок

Покупка квартиры — это один из самых серьезных, ответственных и финансово емких шагов в жизни большинства людей. Перед каждым потенциальным покупателем неизбежно встает фундаментальный выбор: вложиться в строящееся жилье (первичный рынок) или приобрести готовую квартиру «с историей» (вторичный рынок). Оба варианта имеют свои неоспоримые преимущества, но вместе с тем таят в себе специфические риски, способные превратить радость от новоселья в многолетние судебные тяжбы и нервотрепку.

В этой статье мы подробно, шаг за шагом, разберем и сравним опасности обоих сегментов рынка недвижимости, чтобы помочь вам принять взвешенное решение.

Риски покупки строящегося жилья (Первичный рынок)

Приобретение квартиры на этапе котлована или возведения стен привлекает покупателей более низкой ценой, современными планировками, новыми коммуникациями и чистой юридической историей. Однако именно здесь кроются риски, связанные с неопределенностью будущего.

Тотальные задержки сроков сдачи и риск недостроя

Несмотря на введение механизма эскроу-счетов, который защитил покупателей от прямой потери денег (теперь средства дольщиков хранятся в банке до момента сдачи дома), риск долгостроя никуда не исчез.

Если застройщик обанкротится или столкнется с критическими финансовыми трудностями, дом не будет достроен вовремя. Да, банк вернет вам деньги с эскроу-счета, но здесь вступает в игру жестокий экономический фактор — инфляция. Те деньги, которые вы вложили в фундамент два или три года назад, к моменту расторжения договора из-за банкротства застройщика обесценятся. На возвращенные средства купить аналогичную квартиру по текущим рыночным ценам будет уже невозможно.

Ожидание и реальность: качество строительства

Красивые рендеры в рекламных буклетах застройщика и обещания менеджеров по продажам часто расходятся с суровой реальностью.

Покупатель строящегося жилья приобретает, по сути, «кота в мешке». Основные проблемы, с которыми сталкиваются дольщики при приемке квартир:

• Кривые стены, неровная стяжка пола, требующие сотен тысяч рублей на переделку.
• Дешевые инженерные системы (слабые трубы, продуваемые окна, некачественная проводка), установленные вместо обещанных премиальных брендов из-за так называемого «импортозамещения» или банальной экономии.
• Отклонения в площади квартиры.

  При сдаче дома может выясниться, что площадь квартиры оказалась меньше заявленной (придется требовать компенсацию) или больше (застройщик потребует доплату, что станет сюрпризом для вашего бюджета).

Инфраструктурный вакуум

Покупая квартиру в новом, только строящемся микрорайоне на окраине города, покупатели часто верят обещаниям о строительстве школ, детских садов, поликлиник и станций метро. На практике возведение социальной и транспортной инфраструктуры может отставать от строительства жилья на 5–10 лет.

Вы рискуете годами жить в состоянии «вечной стройки», месить грязь по пути к остановке и тратить часы на выезд из района из-за отсутствия нормальных дорог.

Риски покупки квартиры на вторичном рынке

Вторичный рынок привлекает тем, что товар можно «пощупать»: оценить реальное состояние дома, познакомиться с соседями, сразу получить ключи и заехать жить. Кроме того, вокруг дома уже сформирована вся необходимая инфраструктура.

Однако вторичный рынок — это настоящее минное поле с юридической точки зрения.

Юридическая «грязь» и оспаривание сделок

Главный страх покупателя «вторички» — возможность потерять квартиру из-за того, что сделка будет признана недействительной по решению суда. Рисков здесь огромное множество:

1. Неучтенные наследники. Если квартира была получена продавцом по наследству незадолго до продажи, всегда есть риск появления других наследников, которые не знали о смерти родственника и теперь претендуют на свою долю.
2. Скрытые отказники от приватизации. Люди, которые в момент приватизации были прописаны в квартире, но отказались от своей доли в пользу родственников, сохраняют право пожизненного проживания в ней.

   Выписать их практически невозможно даже через суд.

3. Материнский капитал. Если предыдущие владельцы использовали маткапитал для погашения ипотеки, но не выделили детям доли (что является незаконным), органы опеки могут оспорить вашу сделку, и она будет аннулирована.
4. Банкротство продавца. Если продавец физически обанкротится в течение трех лет после продажи вам квартиры, арбитражный управляющий может оспорить сделку, заподозрив, что квартира была продана по заниженной цене с целью вывода активов.

Судебные разбирательства по таким делам крайне изматывают. Нередко такие разбирательства переходят в судебную плоскость, и если участники сделки находятся в разных регионах, процесс сильно усложняется.

Хороший пример и советы по ведению подобных дел можно найти, изучив источник, где подробно разбирается специфика дистанционных судебных споров за недвижимость. В таких случаях без квалифицированной помощи профильных юристов отстоять свое право на добросовестно приобретенное жилье практически невозможно.

Мошеннические схемы с доверенностями

Покупка квартиры по доверенности (особенно если собственник находится за границей или является пожилым человеком) несет в себе колоссальные риски.

Доверенность может быть поддельной, отозванной в день совершения сделки, или сам собственник мог умереть к моменту подписания договора, что делает документ ничтожным. Покупатель в таких случаях остается и без денег, и без недвижимости.

Физический износ и скрытые технические дефекты

В отличие от новостроек, дома старого фонда имеют свой запас прочности, который неумолимо иссякает.

За красивым косметическим ремонтом, который продавец сделал специально перед показами, могут скрываться гнилые стояки, изношенная общедомовая электропроводка, черная плесень под обоями и разрушающиеся перекрытия. Кроме того, огромной проблемой является незаконная перепланировка.

Если предыдущий хозяин снес несущую стену или перенес «мокрую точку» (ванную, кухню) в жилую комнату, узаконить это не получится. В случае обнаружения этого факта жилищной инспекцией, именно на вас, как на нового собственника, ляжет обязанность и финансовое бремя по возврату квартиры в первоначальное состояние.

Как минимизировать риски?

Универсального правила, исключающего все риски для обоих рынков, не существует, однако тщательная проверка может снизить их до приемлемого минимума.

Для первичного рынка:

• Не доверяйте только рекламе.

  Изучайте проектную декларацию на сайте Наш.дом.рф.

• Анализируйте историю застройщика: сколько объектов он сдал, были ли задержки, есть ли к нему текущие многомиллионные иски от подрядчиков.
• Привлекайте профессиональных приемщиков квартир: их услуги стоят недорого, но они помогут с помощью тепловизоров и лазерных уровней выявить дефекты, исправление которых застройщик будет обязан взять на себя.

Для вторичного рынка:

• Проводите глубокий юридический аудит. Не ограничивайтесь заказом выписки из ЕГРН. Требуйте расширенную (архивную) выписку из домовой книги, чтобы узнать историю всех прописанных и выписанных жильцов.
• Всегда настаивайте на приобретении титульного страхования (страхование риска потери права собственности), особенно в первые три года после покупки.
• Избегайте сделок по доверенности.

  Если это невозможно, требуйте видеосвязи с реальным продавцом и нотариального подтверждения доверенности в день сделки. Настаивайте на полной стоимости квартиры в договоре, никаких расписок на «неотделимые улучшения».

Выводы

Выбор между строящимся жильем и квартирой на вторичном рынке всегда сводится к компромиссу между различными типами рисков.

Покупая новостройку в строящемся доме, вы принимаете на себя инвестиционные и инфраструктурные риски.

Ваша главная угроза — это время. Вы можете потерять годы на ожидание ключей, затем месяцы на устранение недоделок, а потом еще несколько лет слушать перфораторы соседей, делающих ремонт, и ждать строительства нормальной дороги к вашему ЖК. При этом с юридической точки зрения вы защищены максимально, так как являетесь первым собственником.

Приобретая вторичное жилье, вы берете на себя юридические и технические риски.

Здесь нет проблем с ожиданием: вы получаете готовое жилье в обжитом районе. Но за эту стабильность вы расплачиваетесь необходимостью проводить сложнейшие проверки истории квартиры, риском внезапного появления третьих лиц, претендующих на вашу собственность, и возможными колоссальными расходами на капитальный ремонт скрытых поломок старого фонда.

Итоговое решение зависит от ваших целей, бюджета, возможности ждать и готовности погружаться в бумажную или строительную волокиту.

Главное правило для любого рынка: экономия на профессиональных юристах, риелторах или приемщиках на этапе выбора квартиры может обернуться катастрофическими финансовыми потерями в будущем.